Reforma de la TSG

Fórmula. Cuota mensual = máx(VFH × coeficiente × índice de zonificación ÷ 12; mínimo de la zona). El coeficiente de valuación (Art. 6°) está atado a la zona de valuación fiscal de ARBA de cada partida —verificado por cruce: coincide 100% con “ZONA VFH” y no con la categoría Alta/Media/Baja/Carenciada—, así que queda fijo por partida y no cambia al rezonificar. Sí cambian el índice (Art. 8°) y el mínimo (Art. 11°).

Sin tocar nada, el resultado es $0. Si la zona elegida es la misma que la actual de una partida, se usa su cuota real tal cual; solo cuando la zona cambia se aplica el valor de la tabla ajustable de la zona nueva (con el valor residencial del índice, sin matiz comercio).

Efecto de zonificación y destope. “Solo zonificación” deja pasar enteras las bajas y congela los aumentos en la cuota actual; el destope libera luego parte o todo ese aumento congelado, así que su beneficio nunca es negativo. En el histograma, “Sin cambio (0%)” es un tramo aparte de “Disminución”.

Excepciones por parcela. Son las partidas cuya categoría hoy difiere de la de su manzana en la ordenanza (Anexo IV). Por defecto se mantienen en todas las zonificaciones; el interruptor las hace adoptar la categoría de su manzana. El mapa dibuja la categoría de la manzana, no la de cada parcela.

Destope por zona. Cada partida usa los parámetros de la zona en la que queda tras la zonificación elegida. “Topeada” es una partida que hoy paga menos de lo que da la fórmula vigente: es una condición fija (29.792 partidas), no depende de la zonificación; las partidas sin tope hoy pagan entero el calculado aunque suba con la zonificación. El destope libera el aumento pendiente hasta un máximo por partida (un % de su cuota, un monto en $/mes, o el que deja a un % de las topeadas recibiendo todo): se le saca min(aumento pendiente, máximo) y el exceso sigue topeado. Así lo liberado nunca baja al subir una tasa o un mínimo.

Esquemas 3 y 4. Usan el índice elegido por radio censal (mayor valor = más vulnerable); todas las manzanas de un radio quedan juntas. El 3 parte del índice geográfico (esquema 2) y deja Carenciada solo al bottom X%; el 4 mantiene las proporciones actuales de categorías y las reparte por índice. Aun con las mismas proporciones, el efecto no es cero: caen otras partidas, con otras valuaciones, en cada categoría.

Esquema 5 (Propuesta Subse). Zonificación fija, cargada desde un archivo: parte del esquema 3 con 322 manzanas pintadas a mano como Alta. No tiene parámetros; sí se puede usar como base para seguir pintando.

Cruce con la geometría. La ordenanza y la TSG llaman Quinta+letra (Q42E) a lotes que ARBA tipifica como Manzana con letra (42E): se cruzan por circunscripción, sección, número y letra. “Muy Alta” no tiene índice en la ordenanza: su valor por defecto copia el de “Alta” y es ajustable. El mínimo de “Carenciada” (muestra chica) se ajustó a la escala de “Baja”.

Deuda. Saldo del padrón al 28/08/2026 (años de origen 2011 a 2025), con el capital separado de recargos, multas y actualización: más de la mitad de la deuda es interés. Las medidas se aplican por manzana según la zona elegida y son disjuntas (las zonas Carenciadas reciben la medida 1; el resto, las 2 y 3). El costo fiscal es el valor nominal condonado de cada zona por la cobrabilidad esperada que definas para esa zona (por ejemplo, menor en zonas Carenciadas); el simulador no asume ninguna. “Al día” significa que la manzana tiene partidas facturadas y no figura en el padrón de deuda.

Límites. Los baldíos (2,2% de las partidas) usan la misma fórmula que los edificados, como aproximación. Las unidades sin partidas en la cuota 10/2026 (plazas, predios, instituciones) quedan en gris en los mapas de valores. No se considera morosidad ni incobrabilidad.